王琳 赖尚逸  2019年5月7日

裁判要旨：

       违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。

案件事实

       1.2012年9月7日，天力公司与同至人公司签订《房屋租赁合同》，同至人公司承租天力公司名称为上河时代商业广场项目地下一层至地上四层的部分商业用房，总租赁建筑面积为82000平方，租赁期限共12年。约定于2012年12月1日支付第一年房屋租金2000万元。2013年1月1日开始计租，起租日至次年该日前一日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推。双方均承诺放弃向仲裁机构或法院以任何理由申请降低本合同约定的违约金的权利。吴建功出具担保函，作为中同至人公司履行《房屋租赁合同》的连带责任担保人。同日，双方签订《补充协议》、《备忘录》约定，签订的《房屋租赁合同》为主合同，同至人公司依据主合同约定的租金年度，按照年度每年给天力公司交纳物业管理费，总计25617.06万元，并约定于2012年12月1日支付第一年物业管理费2055.8万元。天力公司负责在10月底前完成商场内（地上一层至四层）所有吊顶施工及吊顶后照明电器安装，并承担由于吊顶需做的部分设施改造工程，以上费用由天力公司承担。

       2.2012年9月18日、2012年11月26日、2013年4月17日，同至人公司分别向天力公司交付房屋租金800万元、500万元、700万元，合计交付租金2000万元。

       3.2013年11月5日同至人向天力公司发函：“天气逐渐变冷，我商场负一到四层空调、风筒、管道的保温方面存在影响正常供暖（制冷）的问题，建议重新整改完善并达到正常使用，望贵方予以帮助解决此等问题，后附具体项目明细。” 

       4.同至人公司原定于2013年6月28日开业，由于开业当天消防部门突然查封商场，导致开业推后将近三个月至2013年9月12日开业

       5.2013年12月19日双方签订《房屋租赁补充协议》，天力公司为同至人公司减免30天租金，计3333300元，商场负一层（总面积22000平米），在2014年1月1日至2014年12月31日期间，租金全免。

       6.截止2014年3月，同至人公司合计支付天力公司管理费45558000元，总计65558000元。

       7.2013年天力公司共补贴同至人公司6066740元。

       8.该案经过审理后作出以下判决，同至人公司构成违约，并于判决生效之日起十日内支付所欠天力公司合计9345260元及相应利息；同至人公司向天力公司按15412000元及15412000元自2014年7月起至本判决生效之日止产生的利息之和的30%支付违约金。

       9.天力公司、同至人公司均不服一审判决，向最高院提起上诉。最高院审理后认为同至人公司违约；双方约定的违约金过高，一审依法予以调整并无不当。

案件可视化

法律关系图

案件事件图

争议焦点

       合同中约定的违约金过高，并且当事人在合同中约定放弃主张调整违约金的权利的，法院是否可以依职权调整。

裁判要点

       违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。本案中，双方虽有关于不得调整违约金的约定，但是该约定应以不违反公平原则为限，考虑到天力公司的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，原判决对此予以调整并无不当。至于如何调整，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，原判决将同至人公司欠付的各项费用及利息之和作为天力公司的损失不当，本院予以纠正。对于因同至人公司违约导致的具体损失数额，天力公司并未提供充分证据证明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到天力公司早在2014年7月即已知道同至人公司撤离案涉商场而任由商场闲置至今，未采取任何措施防止损失扩大，本院酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额，即1587.326万×50％＝7936630元。

经验总结

       1.对于违约金约定过高或者过低的情况，虽然法律规定需要当事人主张调整，法院才能予以调整。但在司法实践中，很多情况下法院会根据案件的实际情况，考虑诚实信用、公平等原则依职权进行调整。

       2.当事人在签订合同时，应当约定违约金具体的计算方式，同时要保证约定的违约金在较为合理的数额范围。

3.即便合同中约定了过高或者过低的违约金，或者约定放弃主张调整违约金的权利，在诉讼过程中仍应对违约金的数额提出对己有利的主张，争取由法院进行调整。

相关法律法规

       1.《中华人民共和国合同法》第八条：

       依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。《房屋租赁合同》第十五条第一项

       2.合同法第一百一十四条：

       当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

       3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：

       当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

案件来源

       房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2015）最高法民一终字第340号