撰 文 | 余冠哲

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8月27日，杭州友客房地产代理有限公司（下称“友客”）爆雷，8月29日，杭州适享科技有限公司（下称“巢客”）跑路。这下，无论是友客还是巢客，都开始“清客”了。梳理过长租公寓爆雷史后你会发现，和之前的P2P爆雷套路简直如出一辙。我们无法想象，如果还不对“金融+”、“互联网+”相关产业严格约束，他们将再次给这个社会带来多大的伤害。

两家长租公寓接连的爆仓事件看似平地惊雷，其实早已有迹可循。杭州市住保房管局2019年11月26日印发了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，并确定该办法自2020年1月1日起施行，《监管办法》共包括适用范围、监管要求、账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等十个方面，首次明确对住房租赁企业向住房房源委托出租人支付的租金以及向承租人收缴的租金、押金等租赁资金，实施“唯一资金专户”和“风险防控金动态监管”措施。可以说是净化租赁市场的一记重拳，然而后来由于疫情等原因，《办法》没有落实到位。直到2020年8月17日，杭州住保房管局才再次发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确了两个期限：一是明确自2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。二是明确2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位，对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。该通知发布当天，我就和友人聊到，不出意外的话，8月底之前杭州租赁市场会出“大事”。果不其然，赶在大限来临之前，友客与巢客纷纷撂挑子了。据了解，巢客涉及的房东数量远超友客，总量很可能超过万人。

因此近期大量相关的案件涌入本所，问题几乎都是一样的，即：“中介”跑路了，我该怎么办？如果一定要说有什么不同之处的话，便是提出这个问题的人，有时候是租客，有时候是业主。所以本文将从双方的视角分别展开，希望受害者们能理性对待、依法维权，不要冲动行事。

上文我们提到了一个词，叫“中介”，英文里叫broker。其工作内容为利用其职业特性，为交易双方提供信息，促使双方达成交易，并收取一定数额的费用作为佣金。而实际上，现在中国房屋租赁市场上的企业已经不再只是起到中介作用，他们实际上成为了二房东（将房子从业主那里租来，再转租给租客）。厘清这一点至关重要，因为在法律上这涉及到两种不同的法律关系，适用不同的法律规范，带来不同的法律后果。简单的说：

• 租赁企业作为中介。此时租赁企业只是为双方提供交易信息，则租赁合同的主体分别是业主与租客，业主与租客直接发生合同法律关系。此外这种情形下存在另一种方式，即租赁企业持有业主的授权委托书，代表业主将案涉房屋出租给租客，那么同样也是业主与租客直接发生合同法律关系，与租赁企业无关。

• 租赁企业作为二房东。租赁企业从业主手中租来房屋，与业主签定租赁合同，向业主交付租金；然后租赁企业自己作为出租人，将该房屋租赁给租客使用。此时业主与租客之间不发生直接的合同法律关系。

爆雷事件发生之后，租客与业主都很愤怒。都想向对方要个说法，业主的想法是将租客赶出去或者租客继续交房租，而租客认为自己交过一次钱了，凭什么再交一次？谁有错？都没错，错的都是租赁企业。但事已至此，我们该如何用法律武器保护自己？请先看以下几个案例。

案例一：租赁企业应向业主支付拖欠租金

案例二：合同解除后租客应向业主支付使用费

案例三：合同未解除时，业主侵犯租客对房屋的占有需赔偿

综上，我们总结如下信息：一、租赁企业拒不按约支付租金，构成违约，需承担承租期间的租金和违约责任，业主亦可解除合同；二、租赁企业不履行与租客的租赁合同，应当向租客退还租金及承担违约责任；三、业主与租赁企业合同解除后，租客对案涉房屋从有权占有变为无权占有，继续占有使用案涉房屋的需支付使用费；四、业主的解除权需依法行使，否则合同并不当然解除，那么租客仍为有权占有使用案涉房屋，业主的不合法行为将会使自己处于被追责的地位；五、租赁企业真的只是中介，无论钱给了谁，业主与租客直接受租赁合同的约束（第五种情况基本绝迹，不再讨论）。

具体到目前的事件中，第一点和第二点其实是无意义的，因为租赁企业早已经将资金挥霍殆尽，想从租赁企业处维权十分艰难。无奈的业主们只能将矛头指向租客，认为受到不公对待的租客则不会妥协，这也正是租赁企业的目的所在。

用老生常谈的一句话结束本文，我想说中国现在仍是一个发展中国家，这就必然导致目前国内很多制度还不健全，一些领域仍有漏洞。阵痛难免发生，但不可否认我们一直是在向好发展的，这些问题终将会被解决，人民的利益一定会有保障！

目前，杭州市长租公寓爆雷第一案的主角——杭州市鼎家网络科技有限公司的实际控制人魏永锋已落网。2019年12月20日，破产管理人向杭州市公安局西湖分局西溪派出所进行报案，认为魏永锋隐匿公司重要会计凭证、会计账簿的行为已经构成刑事犯罪。12月21日，杭州市公安局西湖分局对魏永锋涉嫌隐匿会计凭证、会计账簿、财务会计报告罪立案侦查，并于同日对犯罪嫌疑人魏永锋依法采取刑事强制措施。

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以 上

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余冠哲